法拍房猎手

▲ 房产数据公司国信达的监测数据显示，全国法拍房2024年前8个月挂牌量同比增长68.74%。（视觉中国/图）

文｜南方周末记者 罗欢欢

责任编辑｜顾策

2024年9月5日，浦东沈梅路附近的一处小区里，辛巴敲响了被执行人家的大门，巴掌拍在铁门上发出沉闷的响声，“里面的人听好了，我已经听见侬讲话了”。

辛巴是职业清房人魏澄给自己起的网名，取自电影《狮子王》主角的名字。他经常想象自己是一头狮子，特别是和老赖见第一面时，“一定要让他感受到，我是狮子，他是绵羊，这样他才会对你善良并且乞求你的善良”。

职业清房人这个职业是伴随着法拍房的出现而诞生的。在司法拍卖之前，法院会强制腾空法拍房。实际操作过程中，老赖们以各种手段对抗执行，导致买了房却住不了。一些法拍房会注明有占用，甚至“法院不负责腾退”。职业清房人就专门靠赶走这些占用人为生。

房产数据公司国信达的监测数据显示，全国法拍房2024年前8个月挂牌量同比增长68.74%。与法拍房数量一同飙升的还有辛巴的粉丝数，仅抖音就接近80万。

那天辛巴最终还是没能敲开那扇大门。里面住着一对母子，三年前他们把房子抵押给银行。违约之后银行找到了辛巴，愿意低价转让这笔债权。

银行愿意割肉的原因是，这家儿子精神有疾，母亲是残疾人。哪怕通过司法拍卖，也很难强制执行。对债权人来说，如果老人、未成年人、残疾人、精神病人占用房子，可能“一辈子都住不进去”。

可对辛巴来说，吃闭门羹未必是件坏事，被执行人越不配合，处置难度越大，留给他的利润也越高。

辛巴今年39岁，从小在虹镇老街长大。在上海滩，“虹镇老街”的名号是镇场子用的，那里出过不少悍匪。

他对南方周末记者说，生活在这儿的都是穷人，“父母要么没读过书，要么就是吸毒盗窃，大多数都是底层”。

他家在虹镇老街里也是垫底的一波，“我爸爸是收破烂的，我妈妈是下岗的纺织女工”。在辛巴童年记忆里，爸爸总是遭人嘲笑，说他“精神有问题”。

“带我入行的是骗我的人。”辛巴说，当初入行做清房，是为了给自己要债。

2008年前后，虹镇老街动迁后不久，家里动迁款还没捂热，就被一位大哥以入伙投资的名义骗走了。为了找大哥要钱，辛巴拉了一支追债队伍，“自己追债还花钱，为什么不把这个行业做起来”。

他在法院和交易所门口摆摊，“一个易拉宝，写上要债、清房”。当时，清房业务来钱最快，竞争也很激烈。他告诉南方周末记者，他曾免费给人清过房，只要对方在论坛中为他写上一篇好评。

这个行业在2018 年迎来巨变，那一年开始扫黑除恶三年行动，大量要债清房的社会人士锒铛入狱。

辛巴自称守住了底线，“如果我参与了套路贷，现在也进去了”。和他一起清房的同行，就牵涉进一个案子——占用人在房间里自缢，参与清房的人全部以寻衅滋事罪被判了三年有期徒刑。

“如果我去清房，相信他不会到自杀那一步。”他认为自己和别人不同的地方是，接手单子之前，会看判决书，实地了解情况，“许多人只看钱，可我要挑案子，如果真的是套路贷，那我不会接”。这不仅是道德问题，也要保护好自己。

有一次去尽调，他发现这家夫妻俩都患了癌症，为了治病掉入套路贷，把房子搭了进去，“我留了200块钱就走了”。

辛巴承认自己清房过程中，许多手段确实是下三滥，“冬天往人家身上浇水，夏天拿水枪滋可乐，夜里在屋子里设灵堂吓人”，也被警察抓进去关过，“可我闯不了大祸，进去过很多次，最后都是不予起诉”。

唯一一次判刑还是因为和一名混混打架，“因为钱的事打了一架，他死活不接受和解，最后判了我7个月，他自己也被判了7个月，不过他这个人很极端，抓到看守所以后又把民警手指咬了，多加了4个月刑期”。

杨琦是辛巴的搭档，他自称是同济大学建筑专业毕业，过去也是在知名房地产公司上班，三年前开始和辛巴一起买法拍房。

他告诉南方周末记者，许多人以为清房是要将对方打一顿，恰恰相反，是绞尽脑汁让对方把你打一顿，“谁先动手，谁就输了”。

据他回忆，经历过最棘手的一个债权是，占用房被老赖改造成了小区棋牌室，还低价把租期预售给了小区里的人，“做成了类似期货一样，相当于整个小区的利益，都和这间房子捆绑在一起”。

当时棋牌室里24小时都有人，清房久攻不下，真正迎来转机的是，有个女房主忍不住扇了辛巴一个巴掌，“那一巴掌打下去之后，我们就差欢呼了，都在问拍到了吗？”一听说拍到了，都松了一口气，暗自窃喜“这下有抓手了”。

比起“威逼”，清房更多是“利诱”，清房人很多时候还要为老赖找好出路，给一笔安置费，为他申请廉租房，帮助小孩办理户口，都是常用的手段。

为了让对方搬走，“绞尽脑汁替人出主意，该省的钱省给你，安置费帮你申请，未来去哪里住，租完房以后，小孩上学怎么不受影响。”杨琦说，很多工作要做，但凡对方是个正常人，都是和他好好商量，看看什么条件愿意搬走，“只要你敬我一尺，我们肯定服务周到”。

他们曾经处理过一个债权，老人过去是扛大包的力工，20年前为了帮好朋友借钱，把房子过户给了对方，对方抵押借款之后就违约了。

房子法拍后，为了对抗执行，老头每天守在家里，还养了大量流浪狗和流浪猫，搞得臭气熏天，“猫的尸体、垃圾都放在家里，活得像个牲口一样”。

他百年之后，这个房子还是会还给债权人，可他晚年生活就毫无质量可言。“表面看他守住了一套房，实际上自己也困在这个房子里”。

拿下这个债权之后，他们给老人找了廉租房，还给了一笔安置费，“你说到底哪种生活质量更高？”

当下一个新情况是，大量保房的机构出现，教人如何避免法拍。辛巴仔细研究过这些攻略，“用来用去就是那几招，我很负责任地说，没有一招是真的有效的”，反而是新的割韭菜套路，“第一步，进群收费599，先割一波。第二步，制定保房方案，教你做一些假租赁，再割一波法律服务费。他真正的目的就在第三步，你做了假租赁之后，别人不敢拍，他敢拍，就来捡漏你的房子”。

辛巴在与占房者谈判。（受访者供图）

2018年开始，清房门槛变高了，“以前业主写一份委托书去清房，老板买的房子可以派小弟去清房。扫黑除恶之后，必须产权人自己去清房”。

2019年，辛巴遇到了自己人生第一个贵人，为他提供了创业的第一笔启动资金。当时，最便宜的法拍房就是有占用的房子，一般人不敢拍，“一拍卖不掉，再拍就是8折或者7折”，这些房子清房之后，就有很大升值空间。

可这类房产也面临着一个结构性困境，“能干清房的人，肯定是地痞流氓无赖，可地痞流氓无赖又没钱，也没人放心给他们钱”。

这位客户委托过他清房，对他有所了解，“给了我几百万元，连条子都没写，用我的名字买占用房”。辛巴没有卷款潜逃，“账目做得清清楚楚，没有隔夜账，钱一到当天24点前肯定分掉”。

有了信誉之后，辛巴身边形成了一个炒房团队，和他合作最多的人就是杨琦，两人号称“黄金搭档”。

杨琦戴着一副圆框眼镜，眼神里透露着一股精明，自称是上海房地产市场的专家，曾经任职于万达、宝龙地产等，“不是我吹牛，上海外环线以内的，你随便去挑一个小区出来，这个小区周边大概的房价，学区交通配套，你看我能不能说出来”。

两人合伙买卖了数十套房子，最开始合作时，他们会把房子拿到之后再装修出售，追求的是提高溢价。可房价开始下跌之后，整个生意的逻辑发生了根本变化，当下时间比溢价更重要。

辛巴总结说，“以前可以跑慢一点，现在一定要快跑。最害怕的是，这个价格买下来之后，随着时间推移，房价跌到低于我的成交价”。

他们买过一套房子，110万元拍下来，有人出价130万元，他们没有出售，花了10万元装修三个月，最后成交价是120万元。

上海有限购政策，每个人购房名额有限，如果恋战或者贪心，会损失大量机会成本，“千万不要恋战，我赚的是单位时间内的溢价，很多人担心卖了这套，下套房不知道在哪，我就不担心。可能我钱赚得并不多，但是不会输”。

最近，辛巴正在往上游走，尝试从银行直接收债权，“这是一个更大的市场”。过去这几年法拍房买卖中，辛巴明显可以感觉到，法拍房数量和每个月二手房的交易量有着一定的关联，“二手房成交量上去了，法拍房数量也多了，比例大约占二手房的1%和2%之间，可如果二手房遇冷，那法拍房数量也会减少”。

多位银行工作人员向南方周末记者表示，尽管没有明文规定，但是银行和法院之间对法拍房上架速度，“形成了一定默契”。

对此，上海新金融研究院副院长刘晓春向南方周末记者分析道，法拍房是地区二手房市场中的低价，“房地产上涨阶段，对房价影响并不大。可房价下行，法拍房一旦流拍硬打折之后，会带动整个法拍房价格的下跌，最终影响整个地区的房价，给整个地区的价格带来压力”。

辛巴感觉，现在的法拍房生意，已经变成了和房价赛跑。如果清房速度快出手快，那可能还有利可图，否则就有亏本的风险。

辛巴成为网红之后，感受到身边人的变化，“我家里有个亲戚在某公司当领导，说实话，过去都看不起我们，现在三天两头约我吃饭”。

辛巴掏出手机向南方周末记者展示自己的新公司，“一千多平方米，光装修就花了两百多万元”。姜磊是新公司的大股东，也是主要投资人。他从1990 年代开始从事不良资产处置。

据他介绍，银行处置不良资产，主要是两个途径，一是通过司法拍卖，二是低价打包给不良资产处置公司。

当下新情况是，司法拍卖已经形成了堰塞湖，“纠纷多了，银行处置不过来了，单纯靠法律是不可能的，需要民间的力量加入”，另外打包卖给不良资产处置公司只有三四折，银行扛不住，“如果7折8折给我们，银行还能承受”。

民间资本不允许进入债权的一级市场，银行只能拆分成小单零售，“一个包里只有一两户，我们的优势是不仅仅具备一定的资金量，还有灵活的处置方案”。

姜磊相信，像他这样的民营资本，未来几年会迎来红利期，“明年经营贷不良率会有一个爆发井喷”。他打算提前埋伏，“明年计划招 100 个律师”。

但上海新金融研究院副院长刘晓春告诉南方周末记者，当下经营贷的风险仍在可控范围内，“可能一些商业银行的不良率会有所提高，但是国有银行的盘子中，经营贷的不良率占比依然很小”，民间资本进入债权领域，也面临着“逃废债”的风险，之前有过先例——银行把债权打折出售给民营公司，之后欠债人再低价将债务回购，最终实现金蝉脱壳，受损的是银行。

姜磊的计划中，辛巴是连接整个上下游的关键人物。为了吸纳他加入，给了他9%的股份，不用出资，技术入股。

过去，不良资产处置是个封闭的小圈子，而辛巴的抖音号可以成为一个引流平台，“有钱的可以买资产，没钱的可以出力，学习我们的处置课程”。

姚安康是公司的二股东，也是公司的发起人，正是他把辛巴介绍给姜磊。而他过去从未接触过不良资产处置，主业是制造车厂配套设备，曾经“对着铁皮画了十年设计图”。

他留着一脸络腮胡，在人群中尤为扎眼，“车企的工厂开到哪里，我们的配套要跟到哪里。当年我们去伊朗，同事去银行取钱被左轮手枪指着脑袋差点死掉了，之后我就留了胡须，这样我到了当地，换个衣服就能冒充当地人”。

过去二十年里，他经历了汽车行业的大变化，也在寻找新的机会。发现不良资产行业的契机是，2023年他所在小区拍卖了一套法拍房，“4000万房产，拍卖价只要2000 万到手”，这件事让他突然意识到，“债务红利的时代即将到来”。

为此他开始深入这个行业，无意中看到辛巴的视频，觉得如果有了团队，“他的能力就可以用杠杆放大”。

“这三个月的发展速度已经远远超出了预期。”辛巴助理点开了抖音后台，“你看每天好几十条私信”，大多数是债权人，甚至还有外地的法官求助。

老板们告诉辛巴，“公司配了律师团队、资产分析团队、摄影拍摄团队、拍卖公司团队，还要再弄一个 MCN经纪公司，将来我们要培养更多辛巴”。

狭小的办公室，已经人满为患。“每天都有人上门咨询”，这位助理有时需要站着办公，为数不多的几把椅子让给了客人。